Même si vous avez réalisé une sélection rigoureuse de votre locataire et que les incidents de paiement sont rares, personne n’est à l’abri d’un loyer impayé. Que faut-il faire dans ce cas ? Quelle est la procédure à suivre ?
Pour éviter que la situation ne s’enlise, le propriétaire et le locataire doivent réagir immédiatement, solliciter des aides, trouver un accord amiable ou engager une procédure.
Nous vous guidons étapes par étapes pour vous aider à obtenir le recouvrement de vos loyers impayés dans les meilleurs délais.
Schéma synthétique de la gestion d’un impayé
La procédure à suivre en détail
a) La phase amiable
Dès que la date de paiement du loyer fixée dans le bail est dépassée, il faut agir. Le but est de comprendre pourquoi le loyer n’a pas été payé dans les temps. Une simple relance par téléphone, mail ou lettre simple peut permettre de résoudre le problème et de trouver une solution à l’amiable si besoin : échelonnement de la dette, abandon d’une partie de la créance, …
Si accord amiable il y a entre le locataire et le propriétaire, celui-ci devra être formalisé dans un document écrit, daté et signé par les deux parties.
Le propriétaire doit également avertir et solliciter la caution pour obtenir le règlement des sommes dues, lorsqu’il en existe une.
Bon à savoir : propriétaire et locataire peuvent faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord.
Si la relance est restée infructueuse après 15 jours, le propriétaire doit adresser à son locataire une mise en demeure de payer :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
- Soit par voie d’huissier
Si la phase amiable a échoué, alors mieux vaut ne pas tarder et enclencher une procédure contentieuse rapidement.
Bon à savoir : si votre bien est géré par un professionnel de l’immobilier, c’est de son devoir de contacter le locataire dès qu’un retard de paiement apparaît.
b) Quels sont les biens éligibles ?
Avant toute action visant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s’adresser :
- A la caution pour demander le règlement des loyers et charges dus, lorsqu’il y en a une
- A son assureur s’il a souscrit une garantie loyers impayés qui indemnisera le propriétaire dès le premier euro d’impayés et se substituera à lui dans la gestion du dossier
- A Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale
Attention : il n’est pas possible de cumuler assurance loyer impayé et demande d’une caution
Par ailleurs, si le locataire bénéficie d’une aide au logement, le propriétaire a l’obligation de prévenir la Caisse d’Allocation Familiales (Caf) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA) de l’incident de paiement dans les meilleurs délais, afin qu’elle enclenche une procédure pour impayé.
La plupart des contrats de location possèdent une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Si le bail ne contient pas cette clause, on parle alors de résiliation judiciaire.
Existence d’une clause résolutoire
Le propriétaire doit prendre contact avec un huissier pour qu’il envoie au locataire (et à la caution) un commandement de payer en précisant le montant des sommes dues.
Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et/ou saisir le juge du tribunal de son domicile (tribunal judiciaire ou de proximité). Le locataire (et sa caution) a un délai de 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huissier. S’il ne peut pas les réglées, il peut durant ce délai demander :
- Au juge du tribunal de son domicile un délai de paiement
- Ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement
Passé ce délai (ou le délai de paiement accordé par le juge) :
- Si le locataire (ou la caution) a payé les sommes réclamées, il peut rester dans le logement
- Si les sommes n’ont pas été réglées, le propriétaire doit saisir le tribunal pour faire constater la résiliation automatique du bail et qu’il prononce l’expulsion du locataire
Bon à savoir : le juge peut encore octroyer un délai de paiement au locataire (ou sa caution) s’il est en capacité de régler les sommes dues. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Absence de clause résolutoire
En cas d’absence de clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu’il assigne le locataire devant le tribunal judiciaire ou de proximité et obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
c) L’expulsion du locataire
La mise en œuvre de la procédure d’expulsion doit être réalisée par un huissier avec l’appui éventuel d’une autorité de police et d’un serrurier si le locataire refuse d’ouvrir la porte.
Pour rappel, aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la période dite de trêve hivernale (1er novembre au 31 mars de l’année suivante) sauf si l’expulsion est assortie d’un relogement.
Attention : le propriétaire qui procède lui-même à l’expulsion de son locataire s’expose à une peine de 3 ans de prison et une amende de 30 000€
Vous l’avez compris, la procédure visant à résilier le bail et à expulser le locataire est longue et coûteuse (frais d’avocats, huissier, accumulation des loyers impayés). Il est donc parfois préférable de tenter une négociation amiable avec le locataire, pour récupérer son logement au plus vite, en limitant ses pertes au maximum.
L’objectif principal de la procédure contentieuse est de recouvrer la jouissance du bien le plus rapidement possible, le recouvrement de la dette locative est bien souvent illusoire sauf dans le cas où la caution est solvable.
