Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
a) Généralités
La SCI à l’IR est une société qui est dite transparente, c’est-à-dire que ce n’est pas la société qui va payer les impôts en tant que personne morale mais ce sont les associés qui vont déclarer des revenus fonciers dans leur déclaration d’impôt en fonction de leur quote-part de détention dans la société.
Dans ce cas, ce sont les mêmes règles qui s’appliquent que si le bien avait été acheté en nom propre. Les associés ont donc le choix entre deux régimes d’imposition :
- Le régime micro-foncier, ou
- Le régime réel
Pour plus de détail sur l’imposition des revenus fonciers, nous vous invitions à lire notre article intitulé « Les revenus fonciers ».
b) Comment déclarer ses revenus ?
Il suffit de remplir le CERFA 2072-S pour la totalité des revenus de la société et de déclarer sa quote-part de revenus dans les formulaires 2044 et 2042.
c) Exemple
Un investisseur a acheté un immeuble avec une SCI à l’IR dont il possède 60% des parts sociales.
Si l’investisseur a opté pour le régime micro-foncier
Revenu imposable = 15 000 x 70% = 10 500€
Quote-part de l’investisseur = 10 500€ x 60% = 6 300€
Si l’investisseur a opté pour le régime réel
Revenu imposable = 15 000 – 6 500 = 8 500€
Quote-part de l’investisseur = 8 500€ x 60% = 5 100€
Ce revenu imposable au titre des revenus fonciers viendra s’ajouter aux revenus globaux de l’investisseur et sera imposé à son taux marginal d’imposition (TMI) + les prélèvements sociaux (17.2%).
Attention : il est interdit de faire de la location meublée, location professionnel ou commercial en SCI à l’IR. L’administration fiscale autorise cependant une tolérance de 10% des recettes maximum pour ce type de location
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
a) Généralités
Contrairement à la SCI à l’IR, c’est la SCI qui va payer directement des impôts sur les bénéfices qu’elle va déclarer à l’administration fiscale. L’option à l’IS peut être choisie dès le départ à la création de la société ou par la suite.
Attention : il n’est pas possible de repasser de l’IS à l’IR sauf si la demande intervient au plus tard à la fin du mois précédant la date limite de paiement du 1er acompte d’IS du cinquième exercice suivant la date d’option pour l’IS
b) Comment calculer le bénéfice imposable à l’IS de la SCI ?
Bénéfices imposables = recettes – charges fiscalement déductibles – amortissements des biens immobiliers et mobiliers
Les bénéfices imposables sont taxés à l’impôt sur les sociétés en fonction du barème suivant pour les entreprises réalisant moins de 10m€ de CA et qui sont détenues directement ou indirectement à plus de 75% par des personnes physiques :
Jusqu’à 38 120€ de bénéfices 15%
Plus de 38 120€ de bénéfices 28%
Bon à savoir : le taux d’imposition de 28% sera réduit à 26.5% à compter du 1er janvier 2021 et 25% à partir du 1er janvier 2022
Attention : il est nécessaire d’avoir recours à un expert-comptable pour la réalisation des états financiers de sa SCI à l’IS
EffiREiM GESTION vous accompagne dans la gestion comptable et juridique de votre SCI à l’IS avec l’appui de son expert-comptable partenaire. N’attendez plus, cliquez ici pour découvrir les différents services d’accompagnement proposés par EffiREiM GESTION
c) Exemple
Un investisseur a acheté un immeuble avec une SCI à l’IS dont il possède 60% des parts sociales. 
Calcul du bénéfice imposable de la SCI
Bénéfice imposable = 15 000 + 1 800 – 6 500 – 6 000 = 4 300€
Calcul du montant de l’impôt sur les sociétés
Montant de l’impôt sur les sociétés = 4 300 x 15% = 645€
d) L’imposition des bénéfices au niveau des associés
La remontée d’argent de la SCI à l’IS vers ses associés se fait le plus généralement par le biais de versements de dividendes qui seront imposés à l’impôt sur le revenu au niveau des associés. On parle alors de double-imposition.
Les dividendes sont imposés de deux façons :
- Soit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PLU ou flat tax) : taux unique de 30%
Montant net perçu = dividende x 70%
- Soit au système classique c’est-à-dire au Taux Marginal d’Imposition après un abattement forfaitaire de 40% + les prélèvements sociaux
Montant d’impôts = (dividende x 60%) x TMI + dividende x 17.2% Montant net perçu = dividende x (1 – 60% x TMI – 17.2%)
Exemple
Les associés de l’exemple précédent ont décidé de se verser 80% des bénéfices comptables soit :
(4 300 – 645) x 80% = 2 924€
L’associé possédant 60% des parts sociales de la SCI, il perçoit donc : 2 924 x 60% = 1 754€ de dividendes
Calcul du montant net perçu par l’associé si choix du PFU
Montant net perçu par l’associé = 1 754 x 70% = 1 228€
Calcul du montant net perçu par l’associé si choix du système classique
Montant d’impôts = (1 754 x 60%) x TMI + 1 754 x 17.2%
Montant net perçu par l’associé = 1 754 (1 – 60% x TMI – 17.2%)
