Les revenus perçus au titre d’une location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industrielles et Commerciaux (BIC).
Pour que le logement soit considéré comme un logement loué en meublé au titre de la résidence principale du locataire, il faut impérativement qu’un certain nombre de meubles soit présent dans le bien. Le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de vivre décemment dans le logement (liste de l’ameublement minimum à respecter).
Attention : un juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé (bail d’un an ou neuf mois pour des étudiants) en bail de logement vide (bail de 3 ans), en cas de non-respect de la liste des éléments d’ameublement.
On distingue deux types de loueurs meublés : le loueur meublé non professionnel ou LMNP (majorité des cas) et le loueur meublé professionnel ou LMP.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Pour pouvoir prétendre au statut de loueur meublé non professionnel, il faut remplir les conditions suivantes : 
Ce statut vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs faiblement imposés avec possibilité de récupérer la TVA dans le cadre de l’achat d’un bien neuf.
Dans le cadre de la location d’un bien au sein d’une résidence services (résidence étudiante, résidence pour seniors, EHPAD, résidence de tourisme ou d’affaires), le propriétaire bailleur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services et la location sera assurée par celui-ci.
Les loueurs en meublé non professionnels sont soumis à deux régimes d’imposition :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel simplifié ou régime réel normal
Le choix entre l’un des deux régimes est principalement dicté par le montant de vos recettes perçues de vos locations meublées.
a) Le régime micro-BIC
Vous pouvez choisir le régime micro-BIC si vos recettes locatives incluant les charges refacturées aux locataires provenant de locations meublées ne dépassent pas 72 600€ par an.
Dans ce cas, pour calculer le revenu imposable, on applique un abattement forfaitaire pour charges de 50% (avec un minimum de 305€), ce qui revient à dire que seulement 50% de vos recettes locatives sont imposées.
Revenu imposable = revenus locatifs charges comprises x 50%
Le principal avantage de ce régime est sa simplicité puisqu’il n’y a pas besoin de tenir une comptabilité pour son bien. Il est d’ailleurs souvent utilisé par les loueurs en meublé saisonnier type Airbnb. Il est même possible de bénéficier d’un abattement de 71% sous certaines conditions :
- Classer son bien locatif en chambres d’hôte ou en meublé de tourisme
- Recettes locatives charges comprises < 176 200€
Pour déclarer ses revenus, il suffit de saisir ses revenus locatifs charges comprises dans les cases 5ND ou 5NG ou 5NW ou 5NJ du formulaire 2042 C pro. La déduction forfaitaire de 50% ou 71% sera calculée par l’administration fiscale.
Exemple
Un foyer fiscal perçoit 14 000€ de revenus locatifs charges comprises par an d’une location meublée.
Calcul du revenu imposable
Revenu imposable = 14 000 x 50% = 7 000€
Ce revenu imposable au titre des BIC viendra s’ajouter à vos revenus globaux et sera imposé à votre taux marginal d’imposition + les prélèvements sociaux (17.2%).
b) Le régime réel simplifié
Au-delà de 72 600€ de revenus locatifs charges comprises provenant de locations meublées ou sur demande auprès de l’administration fiscale si vos recettes sont inférieures (option valable pendant 2 ans minimum et renouvelée automatiquement), vous pouvez bénéficier du régime réel simplifié.
Dans ce cas, vous déduisez de vos recettes locatives charges comprises, l’ensemble de vos charges pour leur montant réel, les charges amortissables et l’amortissements de vos biens (faculté de déduire une partie du prix du logement). L’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien ou d’un équipement pour une période donnée.
Revenu imposable = revenus locatifs charges comprises – charges – amortissements – report de déficit
Liste de charges pouvant être déduites des revenus locatifs charges comprises :
- Frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
- Intérêts d’emprunt
- Impôts locaux (taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE))
- Primes d’assurance
- Charges de copropriété
- Frais de comptabilité
- Honoraires de gestion
- Frais d’adhésion à un centre de gestion agréé
- Frais de déplacement (frais kilométrique, billets de train, …)
Les charges amortissables englobent tous les achats mobiliers d’une valeur supérieure à 600€ TTC. Exemple :
- Le mobilier acheté pour meubler le bien
- Les travaux d’amélioration
Pour calculer, la charge amortissable annuelle d’un bien, on retient une durée d’usage qui dépend de la nature du bien (indicatif de durée d’amortissement).
Exemple : pour un canapé d’un coût de 800€ et qui a une durée d’usage de 5 ans, il est possible tous les ans d’amortir 20% de son coût soit 160€ pendant 5 ans.
L’amortissement du bien fonctionne sur le même principe.
Sont également amortissables les travaux importants de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration affectant le gros œuvre, le ravalement, la toiture, l’installation d’une salle de bain, d’un chauffage central, …
Il faut savoir que l’administration fiscale exige depuis quelques années, que l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers soit calculé par composants (article 311-2 du Plan Comptable Général). Il est par conséquent conseillé de se faire accompagner pour réaliser sa déclaration de revenus de location meublée.
L’amortissement par composant consiste à décomposer et distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments principaux tels que, pour un appartement : le terrain, le gros œuvre, l’aménagement intérieur, …, avec des durées d’usage différentes.
Attention : le propriétaire devra tenir à jour un livre de dépenses où toutes les transactions seront répertoriées et conserver les pièces justificatives (factures, reçus, etc …) et établir une liasse fiscale chaque année.
Lorsque les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs aux recettes locatives charges comprises, on obtient un déficit. Ce déficit est reportable pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant de locations meublées non professionnelles.
Attention : la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas excéder le montant égal à la différence entre les recettes locatives charges comprises et les autres charges déductibles, ce qui signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Le reliquat sera déductible les années suivantes sans limite de temps.
Exemple
Un foyer fiscal a acheté un appartement 150 000€ en le finançant à hauteur de 80% par un emprunt bancaire. Il y a réalisé des travaux pour un montant global de 20 000€ et l’a meublé pour un budget de 5 000€.
Il perçoit au titre de la location un loyer annuel charges comprises de 15 000€. Les autres charges payées dans l’année sont :
Calcul du revenu imposable
1) Calcul des charges amortissables :
2) Calcul du revenu imposable
Ce revenu imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux viendra s’ajouter au revenu global du foyer et sera imposé à leur taux marginal d’imposition + les prélèvements sociaux (17.2%).
Pour déclarer ses revenus, il faut remplir une déclaration de résultat en ligne au moyen du formulaire 2031 et de ses annexes (déclarations 2033-A à 2033-E) et reporter le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables sur le formulaire 2042 C Pro.
Par le jeu de l’amortissement des biens et des équipements, le régime réel simplifié permet à un loueur meublé non professionnel de payer très peu d’impôts, voire pas du tout. Il ne faut pas cependant oublier que ce régime implique des formalités déclaratives et comptables plus lourdes que le régime micro-BIC, nécessitant de se faire accompagner pour la déclaration de ses revenus provenant de locations meublées pour les non avertis.
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
On bascule automatiquement du statut de loueur meublé non professionnel au statut de loueur meublé professionnel lorsque les revenus du foyer fiscal issus de location meublées :
- Dépassent 23 000€, et ;
- Excèdent les autres revenus d’activité de du foyer fiscal
La principale différence avec le statut de loueur en meublé professionnel vient du fait que tout déficit éventuel peut être déduit du revenu global sans limitation de montant sous réserve que le déficit ne provienne pas d’amortissements non déductibles fiscalement.
Si le revenu global est inférieur au montant du déficit, dans ce cas l’excédent de déficit est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Attention : à partir du 1er janvier 2021, tous les loueurs en meublés professionnels sont soumis aux cotisations sociales. Auparavant, cela ne concernait que les loueurs meublés inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés. Les cotisations sociales sont calculées sur le bénéfice imposable au titre des BIC. Dans le cas d’un déficit, le loueur en meublé professionnel devra acquitter un forfait minimum de 1 145€
