Les revenus fonciers sont les revenus provenant de la location non meublée. C’est ce qu’on appelle la location nue. 2 choix d’imposition possibles :

  • Le régime d’imposition simplifié (ou régime micro-foncier)
  • Le régime d’imposition réel

Le régime d’imposition simplifié ou régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime forfaitaire qui peut être choisi si le montant brut des loyers perçus de vos locations nues par le foyer fiscal n’excède pas 15 000€. Dans ce cas, pour calculer le revenu imposable, on applique un abattement forfaitaire pour charges de 30%.

Revenu imposable = revenus locatifs hors charges x 70%

 

a) Quelles conditions remplir ?

Deux conditions :

  • Le montant brut des loyers (calculé hors charges) et des autres recettes locatives de votre foyer fiscal perçus de locations non-meublées n’excède pas 15 000€ par an
  • Aucun des biens loués ne bénéficie déjà d’avantages liés à des dispositifs fiscaux excluant le régime micro-foncier

Il est possible d’opter à tout moment pour le régime réel si l’on juge celui-ci plus favorable.

 

b) Quels sont les biens éligibles ?

Le régime est uniquement applicable aux loyers perçus de biens immobiliers loués en non-meublée. Si les biens immobiliers bénéficient de dispositifs fiscaux spécifiques de type Borloo, Robien, ils ne permettent pas aux propriétaires d’opter pour le régime micro-foncier.

 

c) Quels revenus prendre en compte ?

Les recettes à prendre en compte sont :

  • les recettes locatives encaissées au cours de l’année d’imposition (c’est-à-dire loyer hors provisions pour charges locatives)
  • les arriérés de loyer de l’année N-1 encaissés en N

Si le loyer est soumis à TVA, le montant à retenir est le montant du loyer hors taxe.

 

d) Quand passe-t-on au régime d’imposition réel ?

Dès lors que vos recettes locatives annuelles hors charges refacturées au locataire dépassent le seuil de 15 000€, le régime micro-foncier cesse de s’appliquer.

Il est également possible pour un propriétaire ayant fait initialement le choix du régime micro-foncier d’opter pour le régime réel d’imposition à tout moment, s’il s’aperçoit que l’abattement forfaitaire de 30% est moins avantageux que de déduire toutes les charges autorisées dans le régime d’imposition réel, de ses revenus locatifs.

Attention : si vous optez pour le régime d’imposition réel, ce choix s’appliquera à l’ensemble des revenus fonciers de votre foyer fiscal. Sachez que ce choix est irrévocable pendant une période de trois ans. Au bout de cette période, il est possible de revenir au régime micro-foncier si celui-ci est à nouveau plus avantageux

 

e) Où faut-il déclarer ses revenus fonciers si option au régime micro-foncier ?

Il suffit de saisir ses revenus locatifs hors charges dans la case 4BE du formulaire 2042. La déduction forfaitaire de 30% sera calculée par l’administration fiscale.

impots

 

f) Exemple

Un foyer fiscal perçoit 14 000€ de revenus par an d’une location non meublée dont 3 000€ de charges locatives refacturées au locataire.

Calcul du revenu imposable

Revenus locatifs hors charges = 14 000 – 3 000 = 11 000€ (montant à saisir dans la case 4BE du formulaire 2042)

Revenu imposable = 11 000 – 11 000 x 30% = 7 700€

Ce revenu imposable au titre des revenus fonciers viendra s’ajouter à vos revenus globaux et sera imposé à votre taux marginal d’imposition + les prélèvements sociaux (17.2%).  

 

Le régime d’imposition réel ou régime réel foncier

Le régime réel foncier permet de déduire de ses revenus fonciers le montant réel des charges.

Revenu imposable = revenus locatifs hors charges – charges (montant réel)

 

a) Qui est assujetti au régime d’imposition réel ?

De manière obligatoire, le régime d’imposition réel s’applique à tout propriétaire dont les recettes locatives annuelles hors charges de son foyer fiscal provenant des biens loués nus excèdent 15 000€.

Par ailleurs, le régime d’imposition réel peut s’appliquer irrévocablement à des propriétaires ayant acquis un ou plusieurs biens immobiliers générant des avantages fiscaux et qui interdisent l’option pour le régime micro-foncier (Scellier intermédiaire, Scellier ZRR, …).

Comme vu dans la section précédente, il est possible pour un propriétaire relevant du régime micro-foncier d’opter pour le régime réel si celui-ci lui est plus avantageux.

 

b) Quels sont les biens éligibles ?

Le régime réel s’applique à tous les propriétaires dont les revenus locatifs perçus de locations nues par le foyer fiscal excèdent 15 000€.

Ce régime s’applique également de plein droit, lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire d’un ou plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes :

  • Monuments historiques
  • Immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (« Malraux ancien »)
  • Immeubles bénéficiant des dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien », « Robien recentré », « Besson ancien », « Robien ZRR », etc …
  • Immeubles bénéficiant de réductions d’impôts au titre d’investissements en zone touristique

Le régime réel s’applique également de plein droit aux propriétaires détenant des parts de SCPI liées aux dispositifs Robien et Borloo. L’exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice de dispositions dérogatoires est demandé ou sur les années au titre desquelles les déductions spécifiques en fonction du revenu brut se trouvent applicables.

 

c) Quels revenus prendre en compte ?

Le revenu brut est constitué :

  • du montant des recettes brutes perçues par le propriétaire
  • du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires
  • des subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles

Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges qui leur sont refacturées.

 

d) Quelles charges peut-on déduire ?

Pour être déductibles, les charges doivent répondre à certaines conditions générales, applicables quelle que soit la catégorie de charges :

  • la charge déductible doit se rapporter à un bien générant un revenu foncier
  • la charge doit avoir été payée au cours de l’année

Liste (non exhaustive) des frais et charges déductibles pour leur montant réel :

  • les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
  • les dépenses acquittées pour le compte d’un locataire et dont le propriétaire n’a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son départ
  • les provisions pour charges de copropriétés (chaque propriétaire bailleur doit, d’une part déduire l’ensemble des provisions de charges payées en N-1 (ligne 229 du formulaire 2044) et d’autre part, réintégrer les charges non déductibles de l’année n-2 dont l’arrêté est intervenu en année n-1 (ligne 230 du formulaire 2044))
  • la rémunération des gardes et concierges
  • les frais de gérance (rémunérations versées aux personnes/sociétés s’occupant de la gestion de votre bien)
  • les frais de procédure (sommes engagées pour le règlement de différends soit avec un locataire, un entrepreneur, un prestataire ou pour le règlement de litiges portant sur la propriété du logement donné en location)
  • les primes d’assurance « propriétaire non occupant » et « garantie de loyer impayé »
  • les intérêts d’emprunt
  • certaines taxes (taxe foncière, taxe spéciale d’équipement, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement)
  • les frais de relogement, si vous devez effectuer des travaux dans le logement nécessitant de reloger le locataire temporairement
  • les frais de diagnostics

Attention : tous les travaux ne sont pas déductibles. Seuls les travaux de réparation et d’entretien et les travaux d’amélioration du logement sont déductibles. Les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles. (exemples précis des travaux déductibles : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP)

Par ailleurs, vous pouvez déduire un montant de 20€/an par bien au titre de frais de gestion autres que ceux énumérés ci-dessus (achat de modèles types de contrat de location, passage d’annonces sur des sites de location, frais de correspondance, téléphone, etc).

Tout propriétaire souhaitant déduire des charges pour leur montant réel de son revenu foncier imposable se doit de pouvoir prouver, à la demande du service des impôts, la réalité, la nature et le montant des sommes décaissées. Il convient de conserver pendant 4 ans minimum les documents justificatifs (durée recommandée par l’Administration Fiscale).

 

e) Où faut-il déclarer ses revenus fonciers si imposition au régime réel ?

En plus du formulaire 2044, il suffit de remplir les cases 4BA, 4BL, 4BB, 4BC et 4BD du formulaire 2042.

EffiREIM - Revenus fonciers formulaire 2042

 

f) Exemple

Un foyer fiscal perçoit 24 000€ de revenus locatifs hors charges par an de la location nue d’un appartement acheté 150 000€ (hors frais de notaires). Pour acheter l’appartement, un emprunt a été souscrit générant des intérêts de 1 700€/an. Une assurance propriétaire non occupant a été souscrite pour un montant de 500€/an. La taxe foncière d’élève à 2 000€/an.

Calcul du revenu imposable

EffiREIM - Revenus fonciers photo 2

Ce revenu imposable au titre des revenus fonciers viendra s’ajouter à vos revenus globaux et sera imposé à votre taux marginal d’imposition + les prélèvements sociaux (17.2%).  

 

Le déficit foncier

a) Principe

Il se peut, dans certain cas, que le montant réel des charges déductibles soit supérieur aux revenus locatifs hors charges, générant un déficit appelé déficit foncier. Le déficit foncier d’une année est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700€ (15 300€ lorsque cela concerne un logement pour lequel a été pratiquée la déduction au titre de l’amortissement dit « Périssol ») s’il résulte des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunts.

Les intérêts d’emprunts ne sont déductibles que sur les revenus fonciers. La fraction du déficit foncier qui excède 10 700€ est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.

Attention : si vous choisissez d’imputer le déficit foncier sur votre revenu global dans la limite de 10 700€, vous vous engagez à louer votre bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année. La durée de 3 ans court à compter du 31 décembre suivant l’année d’imputation du déficit foncier. Le non-respect de cet engagement remet en cause cet avantage fiscal.

Par ailleurs, l’imputation du déficit foncier à hauteur d’un seuil maximum de 10 700€ sur le revenu global permet de diminuer l’impôt mais est sans incidence sur les prélèvements sociaux (17.2%) puisque le revenu global n’est pas soumis aux prélèvements sociaux alors que c’est le cas pour les revenus fonciers.

 

b) Exemple

Un propriétaire possède deux immeubles loués en location nue.

EffiREIM - Revenus fonciers photo 3

 

Calcul du déficit foncier

1. La somme des intérêts d’emprunt est déduite du total des revenus locatifs hors charges, afin de déterminer un revenu net des intérêts d’emprunt

25 000 – 30 000 = – 5 000€

Cette fraction du déficit foncier de l’année N, ne provenant que des intérêts d’emprunt, sera donc exclusivement reportable sur les revenus fonciers ultérieures des 10 prochaines années.

2. Les autres charges déductibles sont déduites du revenu foncier net des intérêts d’emprunt

Dans notre cas, le revenu net des intérêts d’emprunt étant négatif, l’intégralité des autres charges déductibles (15 000 + 5 000 = 20 000€) constitue le déficit foncier de l’année N imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€.

L’excédent soit 20 000 – 10 700 = 9 300€ sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

3. Le déficit de l’année N est :

  • imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€
  • reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes à hauteur de 14 300€ (5 000 + 9 300)