Dans tout contrat de location, un locataire ou un propriétaire bailleur peut mettre un terme au contrat en respectant certaines conditions et délais qui varient en fonction du type de bien loué (logement vide ou meublé) et de la typologie du bailleur (personne physique ou morale).
Dans cet article, nous vous résumons les principales conditions à respecter par le locataire et le propriétaire bailleur s’il souhaite mettre fin à un contrat de location.
Procédure à respecter par les deux parties
Le congé, qu’il soit donné par le locataire ou le propriétaire bailleur, doit être réalisé soit par :
- L’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception
- Acte d‘huissier
- Une remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la notification de l’huissier ou de la remise en main propre contre récépissé.
Attention :
- Un congé adressé par mail n’est pas valide
- Si la lettre recommandée n’a pas été remise au propriétaire bailleur et a été renvoyée au locataire, la notification n’est pas valable
- Si la lettre est remise en retard au propriétaire bailleur, la date de résiliation du bail est repoussée d’autant
Préavis et formalités du congé donné par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment. Après envoi de sa demande de congé, il ne peut plus revenir sur sa décision. S’il souhaite annuler sa demande, il devra obtenir l’accord du propriétaire bailleur.
a) Délai de préavis
En location meublée, le locataire devra respecter un préavis d’1 mois. En location nue, le préavis est de 3 mois. Il peut être réduit à 1 mois dans les cas suivants :
- Le bien est situé dans une zone tendue
- Obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- Problème de santé constaté par un certificat médical et justifiant un changement de domicile
- Locataire obtenant un logement social
- Départ à la retraite du locataire
- Démission professionnelle ou arrêt d’une activité libérale
- Arrivée en fin de droits de l’assurance chômage du locataire
Pour bénéficier d’un préavis réduit, le locataire devra préciser dans sa demande de congé le motif et joindre les justificatifs.
Bon à savoir : dans le cas où le locataire demande une réduction de son préavis car le bien se trouve dans une zone tendue, celui-ci devra joindre à son courrier une copie du décret listant les communes en zone tendue et surlignée le nom de la commune dans le tableau figurant en annexe du décret
Attention : le locataire peut parfois quitter le logement qu’il loue sans respecter un préavis en cas de manquements graves de la part du propriétaire (insalubrité du logement notamment)
b) Contenu de la lettre
La lettre de demande de congé doit obligatoirement contenir les informations suivantes:
- La date de prise d’effet du congé
- Le motif du congé si le locataire bénéficie d’un préavis d’1 mois dans le cadre d’une location nue (logement situé en zone tendue, perte d’emploi, …) Dans ce cas, le locataire devra joindre un document justificatif à son courrier.
Modèle de lettre type de congé du locataire en format word : cliquer ici
c) Conséquences du préavis sur le paiement du loyer et des charges
Le locataire doit verser les loyers et les charges durant toute la période du préavis, sauf si le bien est occupé par un nouveau locataire et en accord avec le propriétaire bailleur.
Il est illégal de la part du locataire de déduire de ses derniers loyers le montant de son dépôt de garantie.
Le propriétaire peut dans ce cas:
- Demander la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire sans autorisation du juge
- Faire condamner le locataire au paiement du loyer impayé et à des dommages et intérêts
Lors du dernier mois du délai de préavis, le loyer est déterminé prorata temporis.
Loyer dû = nombre de jours jusqu’à la date de préavis / nombre de jours du mois x loyer mensuel
Exemples
Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire au terme du bail de location pour 3 raisons :
- Pour vendre son bien
- Pour l’habiter ou y loger un proche
- Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute grave du locataire)
en respectant des conditions de forme et de délais. En location meublée, le préavis est fixé à 3 mois et il faut que le locataire reçoive la notification de congé au moins 3 mois avant la date de fin du bail.
En location nue, le préavis est de 6 mois et il faut que le locataire reçoive la notification de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail.
Attention : il existe des locataires protégés à qui le propriétaire bailleur ne peut donner congé que sous certaines conditions
a) En cas de vente du logement
En cas de vente du logement, le propriétaire bailleur peut soit :
- Donner congé à son locataire à la fin du bail. Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut, dans ce cas, se porter acquéreur du logement et bénéficie d’un droit de préemption sous certaines conditions
Attention : le locataire d’un logement meublé ne bénéficie pas d’un droit de préemption pour acheter le logement si le propriétaire bailleur lui donne congé pour vendre le bien
- Ne pas donner congé à son locataire et vendre le logement occupé. Dans ce cas, le propriétaire bailleur n’est pas obligé d’en informer le locataire
Dans le cas d’un congé donné au locataire, le propriétaire bailleur doit adresser une lettre de congé à tous les signataires du bail, contenant :
- La raison du congé
- Prix et conditions de vente du logement loué
- Description précise du logement
- 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui décrivent le conditions de l’offre de vente au locataire
b) En cas de reprise du logement pour l’habiter ou y loger un proche
Le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire pour :
- Faire du logement sa résidence principale
- Pour y loger un proche qui en fera sa résidence principale
Sont considérés comme proche du propriétaire bailleur les personnes suivantes:
- Son époux(se)
- Son(Sa) concubin(e) depuis au moins 1 an à la date du congé
- Son(Sa) partenaire de Pacs
- Un ascendant ou celui de son(sa) époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs
- Un descendant ou celui de son(sa) époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs
La lettre de congé devra être adressée à tous les signataires du bail et comporter les informations suivantes:
- Le motif du congé
- Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
- Le lien de parenté entre le propriétaire bailleur et le bénéficiaire de la reprise
- Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise
- Etre accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire
c) En cas de motif légitime
Le propriétaire peut décider d’interrompre la location pour motif légitime et sérieux à la fin du bail (par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage ou s’il paie son loyer avec des retards répétés).
La loi ne définit pas précisément ce qu’il faut entendre par motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.
Le locataire devra libérer le logement au plus tard à la date de fin de bail.
d) Cas spécifique : les locataires protégés
Le locataire, selon son âge et ses ressources, peut être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Le locataire a moins de 65 ans à la date de fin du bail
Le locataire est protégé si:
- Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail)
- et si le montant cumulé des ressources (à la date où il reçoit la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants listés dans l’Annexe 1 de l’Arrêté du 24 décembre 2020 Art. 2.
Le locataire a plus de 65 ans à la date de fin du bail
Le locataire est protégé si ses ressources à la date de réception du congé sont inférieures aux montants listés dans l’Annexe 1 de l’Arrêté du 24 décembre 2020 Art. 2.
Dans ces cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si:
- le propriétaire bailleur a plus de 65 ans à la date de fin du bail
- ou s’il a des ressources inférieures aux montants listés ci-dessus
- ou si le propriétaire bailleur propose au locataire une solution de relogement de même standing et à proximité
EffiREiM GESTION s’appuie sur une solution digitale unique et sur le professionnalisme de ses équipes pour optimiser la gestion de vos biens. Intéressé pour en savoir plus ? Remplissez le formulaire ci-contre pour être contacté ou appelez-nous au 01 89 16 51 87
