De nombreux investisseurs se tournent vers la colocation dans les grandes villes car celle-ci permet souvent d’améliorer significativement le rendement locatif de son bien tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse avec le régime du loueur meublé non professionnel (“La fiscalité de la location meublée“)
Cependant, louer son bien en colocation demande de se poser quelques questions en amont et notamment le type de bail à faire signer à ses locataires :
- soit un bail unique avec clause de solidarité
- soit des baux individuels non solidaires
Nous allons dans cet article vous présenter les avantages et inconvénients des deux solutions et leurs implications.
Quel bail choisir ?
a) Le bail unique
Dans le cadre du bail unique, l’intégralité du logement est loué aux colocataires qui se répartissent le logement à leur convenance. Le montant du loyer indiqué est un montant global que les colocataires paient en s’arrangeant entre eux.
En règle générale, un colocataire paie le loyer auprès du bailleur pour l’ensemble des locataires, les autres locataires lui ayant préalablement versé leur quote-part. En cas de départ d’un des colocataires, les locataires restants sont redevables de l’intégralité du loyer.
Le bail unique comporte une clause de solidarité qui implique que les colocataires sont “solidaires” du paiement du loyer et des charges et qu’en cas d’impayés, le propriétaire bailleur est en droit de demander l’intégralité du paiement du loyer à un seul colocataire et à son garant éventuel. Idem dans le cas d’éventuelles dégradations.
b) Le bail individuel
Dans le cadre de baux individuels, le bien est divisé en parties privatives (les chambres) et en parties communes (le salon, la/les salle(s) de bain, la cuisine, …).
Chaque locataire signe un bail individuel avec le propriétaire bailleur dans lequel sont décrits la partie privative dont il a la jouissance (sa chambre), le loyer et les charges dont il est redevable, et les parties communes qu’il partage avec les autres locataires.
Les baux individuels peuvent intégrer une clause de solidarité spécifique quant aux dégradations éventuelles des parties communes puisqu’il est difficile pour le propriétaire bailleur de savoir qui est le véritable responsable entre les différents locataires.
c) Avantages et inconvénients
Points d’attention
a) L’assurance habitation
Pour toute location, le locataire a l’obligation de fournir une assurance multirisque habitation à son bailleur. Dans le cadre d’une colocation, les colocataires peuvent opter soit pour :
- un contrat d’assurance unique. Celui-ci devra comporter le nom de chacun des colocataires et être modifié à chaque changement dans la colocation
- un contrat d’assurance par colocataire
Conseils : le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte de ses colocataires et leur en refacturer le coût (éventuellement majoré). Cette solution a le mérite de la simplicité. Dans ce cas, le propriétaire bailleur devra intégrer une mention dans le bail et mettre à jour lui même le nom des assurés à chaque changement dans la colocation
b) Restitution du dépôt de garantie
Dans le cadre de baux multiples, la restitution du dépôt de garantie à un locataire se fait dans les délais fixés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à chaque départ de locataire (cf. article “Le paiement des charges locatives“).
En revanche, dans le cadre d’un contrat de bail unique, l’obligation de restitution du dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu’au départ du dernier colocataire dans le respect des délais mentionnés ci-dessus.
c) Règlement de copropriété
Si vous mettez à la location en colocation un appartement dans une copropriété, nous vous invitons à bien vérifier que le règlement de la copropriété ne s’y oppose pas.
Il est fréquent dans les immeubles de standing que celui-ci contienne une clause d’habitation bourgeoise pouvant interdire certains modes de location (location saisonnière, signature de baux individuels dans le cadre d’une colocation, …).
Dans le cadre d’une colocation, la solution sera le plus souvent de signer un bail unique pour l’ensemble de l’appartement.
