Au cours d’une location, il arrive souvent qu’il y ait quelque chose à réparer dans un bien loué (flexible de douche qui fuit, ampoule qui claque, …). Mais qui doit supporter les frais de ces réparations ? Le propriétaire ou le locataire ?
Nous vous présentons dans cet article tout ce que vous devez savoir sur les réparations à la charge du locataire et celles à la charge du propriétaire.
Entretien et réparations : une obligation réciproque
a) Le locataire
Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés dans le bail, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret (n°87-712 du 26 août 1987).
b) Le propriétaire
Le propriétaire doit prendre en charge toutes les autres réparations qui sont nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien du bien (réparation de la toiture, changement de la chaudière, …).
Réparations locatives et entretien courant à la charge du locataire
a) Les parties extérieures
Si dans le bien loué par le locataire, il y a des espaces extérieurs, celui-ci doit en assurer l’entretien (désherbage, nettoyage, tonte de la pelouse, arrosage des fleurs, remplacements des installations d’arrosage, …).
Concernant, les terrasses ou balcons, le locataire doit veiller à leur nettoyage régulier et notamment à l’enlèvement de la mousse ou de tous autres végétaux pouvant s’y développer.
Le locataire doit également veiller au bon fonctionnement des gouttières.
b) Les portes et fenêtres
Le locataire doit assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres (graissage des gonds et des charnières, remplacement des clés égarées ou abîmées, menues réparations des poignées et mécanismes de fermeture, …) ainsi que l’entretien courant des vitres (réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées).
Idem pour ce qui est des volets ou grilles de portail.
En revanche, c’est au propriétaire bailleur de prendre à sa charge les réparations quand les dégradations sont liées au vieillissement naturel des éléments.
c) Les plafonds, murs, cloisons et revêtements de sol
Le locataire assure le maintien en l’état de propreté des plafonds, murs, cloisons et sols de son logement. Cela signifie qu’il doit assurer les menues réparations de peintures/tapisseries, le remplacement des matériaux de revêtement de sol abîmé (carrelage, lino, parquet, …) ou encore, le rebouchage des trous éventuellement faits pour accrocher des éléments décoratifs aux murs.
La peinture est écaillée ou défraîchie alors que l’état des lieux faisait état d’une peinture impeccable : le locataire doit repasser une couche de peinture sur la surface concernée. Idem pour le sol : le locataire devra prendre à sa charge le changement d’une latte de parquet ou du lino, s’il a été abîmé pendant la période de location.
d) Les installations de plomberie et de gaz
L’entretien courant des installations de plomberie et de gaz sont à la charge du locataire (remplacement des joints et colliers, entretien des robinets, remplacement du flexible de douche, entretien de la chaudière individuelle, …)
Bon à savoir :
- si une fuite d’eau est due à la vétusté des canalisations, le locataire doit avertir le propriétaire à qui il revient de faire effectuer les réparations nécessaires à ses frais
- le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée, VMC, …) est à la charge du locataire
e) Electricité
L’entretien de certains éléments d’équipement électrique relève des réparations locatives. Le locataire doit notamment assurer le remplacement :
- des interrupteurs et prises électriques défectueux
- des coupe-circuits et fusibles
- des ampoules
f) Electroménager
Le locataire doit assurer l’entretien et les menues réparations de tous les équipements mentionnés dans le contrat de location.
Le remplacement de ces équipements est à la charge du propriétaire bailleur sauf s’il est prouvé que ceux-ci ont subi des dégradations de la part du locataire.
Bon à savoir : l’entretien (changement des piles) et le renouvellement du détecteur de fumée sont à la charge du locataire
Réparations locatives et vétusté : comment faire la distinction
La vétusté ou le vieillissement naturel est l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué un bien.
Le locataire ne doit en aucun cas supporter les coûts de réparations ou travaux liés à la vétusté d’éléments du logement. D’ailleurs, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 est venu préciser les modalités d’établissement de l’état des lieux et de la prise en compte de la vétusté du bien lors de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie à la sortie du locataire.
Afin de différencier vétusté et détérioration, les parties au contrat de location peuvent convenir, lors de la signature du bail, de l’application d’une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location (exemple de grille de vétusté).
Si le locataire n’assure pas l’entretien courant du bien qu’il loue, le propriétaire bailleur est en droit de retenir les sommes correspondant aux réparations locatives sur le dépôt de garantie.
Conseils : bien conserver tous les justificatifs. Cela permettra de justifier les coûts engagés en cas de contestation de la part du locataire
