Vous avez le projet d’acheter en couple votre résidence principale ou de faire un investissement locatif mais vous vous interrogez sur ce qu’il se passe en cas d’imprévus de la vie (séparation, divorce) ou de décès d’un des membres du couple ! Dans cet article, nous vous présentons les principaux modes d’achat en couple, les conséquences sur ces schémas d’une séparation ou d’un décès et les possibles moyens de s’en protéger.

Qui perçoit quoi en cas de séparation ou de décès de l’un des membres du couple ?

Dans le cas où aucune disposition n’a été prise:acheter en couple

L’indivision

L’indivision apparaît comme la solution la plus simple pour les couples vivants en union libre, les couples pacsés ou les couples mariés sous un régime de séparation de biens pour acquérir un bien en couple. Elle est moins contraignante qu’un achat en société (aucune démarche ni formalité particulière).

 

a) Les quotités d’acquisition

Les quotités d’acquisition ont pour objectif de fixer le droit de propriété de chacun des acquéreurs sur le bien et donc la règle du jeu entre les parties en cas de revente du bien ou en cas de séparation du couple.

Ces quotités doivent être déterminées dans l’acte d’acquisition et refléter la réalité des apports de chacun et le financement du prévisionnel (remboursement de l’emprunt, travaux futurs, …)

Pour déterminer les quotités d’acquisition, on calcule le prix de revient de l’opération à savoir:

  • le prix de vente du bien
  • les frais d’agence
  • les frais de notaires
  • les frais de garantie
  • les frais de dossier bancaire
  • les travaux

Ensuite, on calcule les apports de chacun et leur part dans le financement bancaire si un emprunt a été contracté par le couple pour l’achat du bien. Les montants sont retenus pour le pourcentage:

  • Montant versé en propre: 100%
  • Montant versé du compte joint: 50%
  • Montant emprunté: 50% car les indivisaires sont considérés comme des codébiteurs solidaires par la banque ce qui signifie que chaque membre du couple a la même part de responsabilité dans le remboursement du prêt (50/50)

Quotité d’acquisition = (100% x montant versé en propre + 50% x montant versé du compte joint + 50% de l’emprunt) / prix de revient

Bon à savoir: il est possible de ne pas respecter les quotités constatées dans la comptabilité des notaires. Le transfert d’argent d’un patrimoine à l’autre s’analyse alors soit comme un prêt soit comme une donation.

 

b) Fonctionnement de l’indivision

Une fois le bien acheté, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions), ce qui, en cas de désaccord, peut vite entrainer des situations de blocage.

Par ailleurs, chaque membre du couple est tenu de régler les coûts du logement, à proportion de sa quote-part.

Enfin, le régime d’indivision est provisoire ce qui veut dire que si l’un des membres du couple souhaite mettre en vente sa quote-part, l’autre ne peut s’y opposer. Il dispose tout de même d’un droit de préemption. A défaut de rachat par un tiers, le bien doit être vendu.

 

c) Que se passe t-il en cas de décès d’un des membres du couple

Si l’un des membres du couple décède, l’autre membre n’aura aucun droit sur la quote-part du défunt qui reviendra à ses héritiers légaux.

 

d) Que se passe t-il en cas de séparation ?

En cas de séparation, les membres du couple peuvent décider:

  • De vendre le bien. Chacun récupèrera le prix de vente en fonction de sa quotité d’acquisition
  • Que l’un des membres du couple rachète les parts de l’autre
  • Le statu quo ce qui implique une parfaite entente entre les deux personnes

 

e) Comment éviter les situations de blocage ?

Il est possible de corriger ces situations en signant une convention d’indivision dont le but est d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles du jeu, notamment en cas de décès d’un des membres du couple ou de séparation.

 

L’achat en SCI

Cette solution est plus contraignante que l’indivision du fait du formalisme qu’elle implique. Les membres du couple ne sont plus propriétaires mais associés au sein d’une société dont ils détiennent des parts à hauteur de leurs apports. La vie de la société est organisée au sein des statuts qui permettent de prévoir, notamment, les règles du jeux en cas de séparation ou de décès de l’un des membres du couple.

Pour en savoir plus sur la SCI, nous vous invitons à lire notre article intitulé “La SCI“. Dans le cadre d’une SCI, il est également possible d’opter pour un démembrement croisé de parts sociales pour protéger le survivant.

 

a) Qu’est qu’un démembrement ?

Quand on possède un bien immobilier, on dit qu’on le possède en “pleine propriété“. Le démembrement revient à séparer la pleine propriété en deux éléments avec d’un coté, la nue-propriété c’est à dire les “murs” et de l’autre , l’usufruit qui correspond pour un bien immobilier au droit de l’habiter ou de le louer.

Bon à savoir: l’usufruitier ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire

 

b) Principes du démembrement croisé de parts sociales

Dans le cadre d’un démembrement croisé dans une SCI, chaque associé est donc nu-propriétaire d’une partie des part et usufruitier de l’autre partie.

Exemple

Un couple a créé une SCI pour acheter sa résidence principale. Monsieur et Madame ont chacun 50% des parts sociales de la SCI. Monsieur a les parts A et Madame les parts B.

Pour protéger le dernier survivant, ils décident de procéder à un démembrement croisé des parts sociales c’est à dire que:

  • Monsieur devient nu-propriétaire des parts A et usufruitier des parts B, et
  • Madame devient nue-propriétaire des parts B et usufruitière des parts A

Monsieur décède le premier. Dans ce cas, Madame récupère l’usufruit des parts B et devient donc pleine propriétaire des parts B, le tout sans payer de droits de succession. Les ayants droit de Monsieur héritent de la nue-propriété des parts A qu’il possédait.

Madame détient donc l’usufruit sur les parts A et la pleine propriété sur les parts B, ce qui lui permet d’avoir la pleine jouissance du bien immobilier. En détenant 100 % de l’usufruit, elle peut donc continuer à jouir du bien à sa guise.

 

c) Avantages du démembrement croisé

Le démembrement croisé de parts sociales revêt plusieurs avantages:

  • Dans le cas d’une union libre, cela assure au concubin survivant des droits en pleine propriété et en usufruit sur la totalité du bien objet du démembrement croisé
  • Pas de droits de succession à payer pour le conjoint survivant au moment du décès
  • Protège le conjoint survivant de possibles risques de mésentente sur la gestion de la SCI détenant le bien avec les héritiers du défunt
  • S’il s’agit d’une résidence principale, le concubin survivant peut continuer d’occuper son lieu d’habitation

Bon à savoir: il est également possible de mettre en place ce mécanisme pour tout bien immobilier détenu en propre

 

d) La réversion d’usufruit

Dans le cas où la nue-propriété des parts sociales d’une SCI a été donnée aux héritiers, et que les membres du couple ont conservé l’usufruit, il est possible d’inclure dans l’acte de donation, une clause d’usufruit réversible qui permet de transmettre l’usufruit du défunt au profit du conjoint survivant.

Exemple

Un couple a donné la nue-propriété de leur résidence principale à leurs 3 enfants tout en gardant l’usufruit. Si le père décède, l’usufruit, grâce à la réversion, est conservé par la mère. Au décès de la mère, l’usufruit reviendra aux 3 enfants, leur donnant ainsi la pleine propriété de la résidence principale.

La réversion d’usufruit est donc une clause qui permet d’assurer une protection efficace entre membre d’un couple si une donation de la nue-propriété a été faire aux héritiers. L’usufruit ne prend pas fin au décès de l’un ou de l’autre des membres du couple mais au décès du dernier d’entre eux.

Bon à savoir: il est également possible de mettre en place ce mécanisme pour tout bien détenu en propre

 

Autres solutions

a) Le testament

Le testament est un écrit qui permet de transmettre, après son décès, ses biens (appelés legs) à un ou plusieurs bénéficiaires (appelés légataires). Il est possible de faire un testament seul (testament olographe) ou devant un notaire (testament authentique).

Le testament peut être modifier ou annuler jusqu’à son décès. Ce document permet donc d’organiser de son vivant, la transmission de ses biens au conjoint survivant (jouissance du bien, part du bien lui revenant, …)

 

b) La donation au dernier vivant

La donation entre époux ou donation au dernier vivant permet à des époux d’augmenter la part d’héritage du conjoint, pouvant aller jusqu’à la pleine propriété de toute la succession.  

Les choix pour protéger son partenaire son multiple. Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, nous vous recommandons de vous adresser à un avocat spécialiste ou un notaire qui seront à même de vous conseiller et de vous accompagner