Dans toute location, le propriétaire bailleur peut demander le remboursement d’un certain nombre de charges auprès de son locataire. Ces charges, appelées charges locatives ou charges récupérables, sont des dépenses payées par le propriétaire bailleur mais initialement dues par le locataire.
Le propriétaire peut escompter percevoir entre 60% et 80% du montant total des charges locatives qu’il supporte, s’il choisit de refacturer les charges au réel (cf. article “Le paiement des charges locatives“).
Mais quelles sont réellement ces charges récupérables ?
Dans cette article, nous vous présentons les principales catégories de charges locatives que le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire dans le cadre d’une location nue ou meublée.
Liste des charges locatives pour la location nue et meublée
La liste des charges locatives est fixées par décret (décret n°87-713 du 26 août 1987). Par conséquent, le propriétaire ne peut pas refacturer à son locataire toute dépense ne figurant pas dans cette liste.
Dans le cadre d’une location nue, le propriétaire bailleur a l’obligation de refacturer les charges au réel à son locataire. Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire bailleur peut choisir d’opter soit pour la facturation des charges au réel soit au forfait.
a) Frais de gardiennage
Si l’entretien et le gardiennage de l’immeuble sont effectués par un(e) employé(e) ne résidant pas sur place, le salaire versé à l’employé(e) de l’immeuble et les charges sociales et fiscales qui y sont rattachées sont récupérables à 100% par le bailleur.
En revanche, si l’entretien et le gardiennage est réalisé par une personne ayant un logement de fonction dans l’immeuble, dans ce cas le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales afférentes sont récupérables à hauteur de:
- 75% de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les poubelles
- 40% de leur montant, s’il n’assure que l’une ou l’autre des tâches
Bon à savoir : les salaires en nature, les indemnités de licenciement, les indemnités et primes de départ à la retraite, les cotisations à une mutuelle prise en charge par l’employeur versés à ces employé(e)s ne sont pas récupérables par le bailleur auprès de son locataire
b) Frais liés à l’ascenseur
- Les dépenses d’électricité
- Les dépenses d’exploitation et d’entretien de l’ascenseur (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
- La fourniture de produits ou petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine)
- Les petites réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles
c) Frais d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif
- La consommation d’eau froide et chaude du logement
- La consommation d’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes
- La consommation d’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs de la copropriété
- L’achat des produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
- Les autres consommations d’énergie du logement et de la copropriété
- Les frais d’exploitation des compteurs généraux et individuels
- Les frais de réparation des fuites sur joints
d) Frais liés aux installations individuelles
- Les frais de chauffage et de production d’eau chaude
- Les frais de distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau)
e) Frais liés à l’entretien des parties communes
- Frais d’électricité dans les communs
- L’achat et la fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
- Les frais d’entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
- Les frais de réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
- Les frais de personnel d’entretien
f) Frais d’entretien et d’exploitation des espaces extérieurs
- Voies de circulation
- Aires de stationnement
- Abords des espaces verts
- Équipements de jeux pour enfants
g) Taxes et redevances
- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères
- Taxe de balayage
- Redevance assainissement
Bon à savoir : dans le cadre d’une colocation meublée, les frais liés aux consommations dans le logement et à des “services rendus “supportés par le propriétaire bailleur pour le compte des colocataires (eau, électricité, connexion internet, ménage, dépenses d’entretien courant, assurance habitation) sont refacturables en totalité aux colocataires.
Cas spécifiques
a) Les charges locatives dans un immeuble détenu par un unique propriétaire
Lorsqu’un propriétaire bailleur est seul propriétaire d’un immeuble, il n’y a pas le plus souvent de syndic et c’est donc lui qui gère l’entretien et les réparations de l’immeuble.
Il a le droit dans ce cas de répercuter les dépenses engagées auprès de ses locataires.
Etant donné l’absence de tantièmes pour le calcul de la répartition des charges entre les différents logements, les tribunaux ont décidé que les dépenses devaient être réparties de façon équitable et que la réparation ne devait pas être modifiée d’une année sur l’autre.
b) Les charges locatives en maison individuelle
Du fait de l’absence de parties communes, les charges locatives se limitent essentiellement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
